装配式建筑这么火，资本市场怎么看？

引言：装配式建筑的概念并不“新鲜”，国家早在2006年开始已开始推广，但由于顶层设计未出、地方补贴不明确、商业模式不成熟等，使得国内装配式建筑产业化进程较慢，2015年我国装配式建筑占新建筑的比例仍不到10%，而欧美国家在50%以上。从市场空间来看，我国装配式建筑的产业化潜力并不低，但产业发展瓶颈的突破仍有赖于529成本和模式的“质变”。我们认为，当前政策强推或能进一步缩小装配式建筑的成本，但装配式建筑产业化推广仍然处于摸索期，缺乏成熟的商业模式，未来模式决定产业的高度。

从产业链来看，装配式建筑对于一体化要求较高，内、外部主体协作难度大，未来既能整合上下游资源，又能合理规避“骗补”政策风险的模式将脱颖而出。有两大趋势值得关注：工程项目开发的总承包模式、工程施工向技术服务转变的模式，未来成功突破传统施工建设模式，能够整合上下游资源的上市公司将持续受益。

1、装配式建筑，“新政策”下的“老故事”

何谓装配式建筑？指把传统建造方式中的大量现场作业转移到工厂进行，在工厂制作好建筑用构件和配件，运输到施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。装配式建筑采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理、智能化应用，主要包括预制装配式混凝土结构、钢结构、现代木结构建筑等。

装配式建筑主题并不新鲜，但以往国内装配式建筑产业推广缓慢，相关顶层设计政策也并不清晰。2015年年底以来，装配式建筑政策体系日趋完善，地方政府配套政策也陆续出台，自上而下政策推动有加速的迹象。

2015年11月14日，住建部发布《建筑产业现代化发展纲要》，提出到2020年装配式建筑占新建建筑的比例20%以上，到2025年装配式建筑占新建筑的比例50%以上。

2016年3月5日，政府工作报告中首次提出，要大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。

2016年9月14日，国务院常务会议中明确提及要大力发展装配式建筑推动产业结构调整升级。

2016年9月30日，国务院政策例行吹风会上表示近期印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，提出要因地制宜发展装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构等装配式建筑，力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%。该文件可视为装配式建筑产业的重要顶层文件之一，助推产业加速发展。

中央政策信号明确，地方政府配套政策密集落地，目前全国已有30多个省市出台了装配式建筑专门的指导意见和相关配套措施。2016年6月份以来，地方政策呈加速落地态势。其中，奖励、扶持、鼓励等为政策关键词，政策利好不断。

2、国内产业发展瓶颈待解，成本和模式是推广关键

早在1999年，国务院就出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》等相关文件，但装配式建筑产业一直推进比较慢。上海作为全国较早推进装配式住宅试点的城市之一，第一个项目建设早在2006年就已经启动。然而，2015年我国装配式建筑占比新建筑的比例仍不到10%，相比欧美等50%以上的比例仍然差距甚大。

成本高昂是阻碍装配式建筑发展或推广的关键性因素。装配式建筑成本比混凝土建筑高20%-30%。一是工艺成本，预制构件初期的研发投入和生产所需的设备投入成本较大，对应的小规模市场无法摊薄成本；二是物流成本，由于整条产业链各个环节的衔接不顺畅，抬高了构件运输成本。

住建部配套政策未出台、地方补贴政策不明确，装配式建筑难以落实到具体实操层面。虽然相关补贴政策在国内多个城市都得以出台，然而由于补贴方式、标准界定模糊，如何控制奖励措施背后可能存在的实施风险未得到充分考虑，并且涉及住建、国土、规划、发改等多个主管部门，使得补贴政策在各城市普遍遭遇“落地难”的尴尬。

消费者使用习惯未改变，对装配式建筑接受度低。装配式建筑还未能很好解决装修的个性化与成品规模化之间的矛盾。由于是在设计师没有和业主沟通的情况下开始装修，难以完全符合业主的生活习惯。同时，售价与传统房屋相比没有优势，导致消费者选择装配式建筑的主动性较低。

商业模式匮乏，大规模产业化尚处于摸索期。装配式建筑上下游产业链各环节尚不完善，仅凭一部分企业和地方政府的实验性“住宅产业化基地”很难形成规模产业。因此，创新商业模式成为产业化推广关键，其中杭萧钢构采用的技术授权模式比较成功，具备示范意义。

综上，目前国内装配式建筑产业发展障碍亟待化解，我们认为成本和模式的问题更为关键。政策强推或能进一步缩小装配式建筑与钢筋混凝土建筑的成本差距（装配式建筑可享受绿色建筑补贴，中央和地方各80元/平米；另外，地方省市还包括贷款额度、供地等优惠），能够提高地产商推广装配式建筑的意愿；然而，目前装配式建筑产业化推广仍然处于摸索期，缺乏成熟的商业模式。

3、 市场潜力不低，但商业模式尚不成熟

我们认为，从产业化的角度，我国装配式建筑的市场潜力并不低，但产业发展瓶颈的突破仍有赖于成本和模式的质变。

市场空间：装配式建筑不乏增长潜力。2015年，我国新开工装配式建筑面积在3500万到4500万平米之间，占新开工房屋面积比例3%。未来几年，我国新建建筑面积有望维持在100000万平米以上，若能达到2020年30%的政策目标，我国装配式建筑产业预计有接近10倍的上升空间。

产业链：一体化要求较高，内、外部主体协作难度大。装配式建筑产业链包括房地产企业、预制构件加工企业和施工企业三大内部主体，以及政府和技术研究机构两大外部主体。其中，政府处于核心地位，政府通过激励措施，有效促进作为产业链源头的房地产企业开发更多的装配式建筑。整个运作流程与传统建筑的区别在于要求各参与方的高度配合。

首先由设计院根据现行的装配式建筑设计标准进行建模，然后建材商根据建筑产品的设计要求提供原材料，预制构件加工厂则根据设计院提供的构件模型投入原材料以工厂化方式大规模生产预制构件，中间委托物流公司根据现场施工进度和预制构件厂生产构件进度进行预制构件的运输，施工企业通过高度机械化的施工工艺完成现场预制构件的装配来完成建筑的施工，最后由专业服务团队完善产品的销售运营管理等。通过上述的工作流程，设计、生产、运输、施工、销售和服务等环节形成一个有机的整体。

商业模式：既能整合产业链上下游资源，又能合理规避“骗补”政策风险的模式将脱颖而出。目前，国内装配式建筑产业链各环节的衔接缺乏一贯性，尤其是产品与住宅建设、产品使用与工程技术存在脱节。产业化初期摸索式的发展也给政府补贴带来困难，使得政策难以规避骗补风险。因此，能否实现商业模式的突破、成功整合上下游资源成为政策红利落实到订单、业绩层面的关键。

趋势一：鼓励工程项目开发采用总承包模式。住建部于2015年11月为27家钢结构企业颁发建筑工程总承包一级资质证书，目前共有43家钢结构企业具备总承包资质。各地政府也开始推广工程总承包模式解决产业链脱节问题，强调装配式建筑应优先采用设计、生产、施工深度融合及一体化管理的总承包模式，同时优化项目现场管理方式。例如，2016年9月份浙江省即在《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》中提出要推广工程总承包模式，规定需要专利或成套装配式建筑技术建造的装配式建筑，可以不进行招标。

趋势二：从提供工程向技术服务转变，合理获取政府补贴、实现区域快速推广。装配式建筑施工制造环节本身壁垒并不高，研发及设计环节单位价值更高，相关企业也更能获得政府补贴等政策支持。这一趋势给产业链相关企业商业模式创新提供了一条可行的思路，其中杭萧钢构采用的技术授权模式即为典型，因其轻资产、高技术含量的特点，更容易获得政府支持、能迅速实现区域复制。

以杭萧钢构为例，其在装配式建筑商业模式上的突破具备示范意义，且已转化为业绩表现。公司依托钢构住宅技术研发方面优势，从工程提供商升级为技术服务商，通过出售钢结构技术使用权，对每个合作方收取3000-4000万不等的技术使用费作为盈利点，目前合作方达28家。自2014年以来已签约27单，且签单速度在不断加快。2016上半年公司获得4亿元资源使用费收入，毛利率超80%，超高的毛利率也使公司净利润大幅增长683.03%，技术授权模式已然成为公司新的利润增长点，较强的签单实力为业绩高增长提供保障。

我们以杭萧钢构与河北世人美石房地产开发有限公司的合作模式为例，详细解析技术授权商业模式的运作方式。

世人美石与杭萧钢构共同投资新设钢构公司作为项目实施公司，负责钢构材料制造、技术资源管理和项目投资。该公司注册资本金为3000万元，其中杭萧钢构出资900万元，占股权比例为30%。杭萧钢构将许可美石房地产多项权利，包括：钢结构住宅体系的全部设计技术、制造技术和施工技术；经国家知识产权局授权的钢结构住宅体系专利技术有效期内的实施许可；以钢结构住宅体系（含钢管束住宅组合结构）争取国家和各级地方政府的各种政策支持（包括绿色建筑补贴等）等8个方面。作为资源使用费，美石房地产应向杭萧钢构支付4000万元，并按开发或承接的钢结构住宅项目的建筑面积向公司支付每平方米5元的费用。

4、主题策略观点：模式决定高度，重点关注创新个股

9月30日，国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，可视为装配式建筑产业的重要顶层文件之一。从主题策略角度来看，密集落地的产业政策或催化装配式建筑主题短期表现，在当下市场热点匮乏的阶段，装配式建筑主题不失为机构投资者的相对较优选择；但从订单及业绩兑现的角度，主题持续性及上涨高度仍取决于商业模式，我们认为装配式建筑产业发展瓶颈的突破仍有赖于成本和模式的质变。（来源：预制建筑网）